マンションのモデルルームを訪れた経験のある方ならご存知でしょうが、見学ルートの最後に資金相談コーナーが設けられています。そこで年収や頭金の額などを回答すると、営業担当者がパソコンで資金プランを立ててくれます。来場者からみれば、自分たちの予算の目安がわかるというメリットはありますが、営業する販売会社にとっては、マンションを1戸でも多く売るための販促活動の一環ですから、提示された資金プランを鵜呑みにすると思わぬ落とし穴に陥るということがあるのです。
その理由を説明しましょう。販売会社の本音をいえば、来訪客に1戸でも多く売りたいわけですから、予算が少ない人には購入価格まで目いっぱいローンを借りてほしい、あるいは、予算に余裕がある人には、できるだけ高額の住戸を買ってほしいという考え方が働きます。そのために、年収に応じて借りられる最大額で資金プランを提示することがあるわけです。ほかにも、全ての営業担当者が住宅ローンに精通しているわけではないので、マンションごとにある程度パターン化したプランを提示することになる、という理由もあります。
たとえ年収が同じ800万円だとしても、シングルの場合と共働きの場合や、若いカップルとベテランのカップルなど、個々のライフプランでベストな住宅ローンの組み方は変わるはずです。それを配慮せずに、提示された資金プランのまま住宅ローンを借りてしまうと、後からこんなはずではなかったという事態に陥ることも。あくまで参考プランとして理解し、自分たちに合った住宅ローンの組み方を検討することを強くお勧めします。
下表は販売会社が提示する資金プランの代表例です。毎月11万円程度であれば、問題なく返済できそうに思えますが、実はNGポイントがいくつか含まれています。借入額を多くする、あるいは毎月の返済額を少なく見せるためのローンの組み方をしているからです。また、選択した住宅ローンによっては、例えば金利の固定期間が終わる3年後に金利が1%アップすると、毎月返済額は2万円程度増額されます。さすがに景気不透明な中、3年で1%も金利が上昇することはないでしょうが、こうしたリスクも踏まえて、住宅ローンを選択する必要があるのです。
このシリーズでは、今後具体的な事例を挙げて、ベストな住宅ローン計画について考えていきたいと思います。あなたの資金プランの参考にしてください。
■資金プラン(1):販売会社が提示する代表的な資金プラン例
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借 入 額 |
返 済 期 間 |
金 利(※) |
毎月返済額 |
3年固定金利 |
3500万円 |
35年 |
2.00% |
11万5941円 |
※3年固定型の優遇金利を利用するなどで、金利を2%と設定して試算
■資金プラン(2):3年後仮に金利が1%アップしたら…
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借 入 額 |
返 済 期 間 |
金 利(※) |
毎月返済額 |
3年固定金利 |
3500万円 |
32年 |
3.00% |
13万3238円 |
※3年後のローン残高は3286万4442円として試算
ケース別のベストな資金プランを
ベストなローンの組み方は、実際には家族構成、年収、年齢などによって変わりますので、ケース別に詳しく見ていく必要があります。第2回以降は、次のような事例を取り上げる予定です。
今後取り上げるケース事例
1)30代女性シングル
2)30代典型男性シングル
3)30代リッチシングル
4)20代駆け出しカップル
5)30代ばりばりカップル
6)30代妻は非正規カップル
7)30代半ばのそろそろ子作りカップル
8)30代後半恐らくずっとカップル
9)30代夫が高年収のカップル
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